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【編譯黃聖／曼谷報導】關於延長土地租賃權99年，以及將外國人公寓購買配額增至75%的政策，房地產業界各持己見，但指出了其中的優勢，即透過「投資激勵」來刺激經濟發展，同時必須制定嚴格的限制條件來預防「傀儡」問題；並建議對地段和外國公寓業主在公寓項目中的話語權進行限制。 泰國商會房地產設計與施工貿易協會主席伊沙拉表示，泰國需要外國的投資，這增加了對住房保障的需求；此前，政府向4類外國人提供了優惠，包括：高財富群體、已退休但仍有固定收入的群體、在網路上工作並想留在泰國的群體及專家群體。上述群體可擁有不超過1萊的住宅土地所有權，並且投資促進委員會還發布了關於允許接受BOI的外國法人擁有土地，以用作辦公地點及高階主管和工人住宿的公告。 自2001年以來，各屆政府不斷發布這項公告，其中包括修改有關外國人措施的建議，外國人只需投資4000萬銖，依條件即可擁有不超過1萊的土地；業界建議調整投資期限標準，自2002年以來，此類措施一直在持續實施。 「政府的上述3項措施都被批評涉嫌賣國，但上述的一些公告或法律已經生效很長一段時間。因此，政府取消了允許4類人擁有土地的法律修正案。」伊沙拉表示。 解決傀儡問題-響應高效決策 過去，曾發現有泰國會計和法律事務所代替外國人開設公司，以使外國人擁有土地所有權的案例，導致國家沒有得到應得的收入。 這些因素是研究3條有關長期租賃法律的起源，包括：1、1925年的《民商法典》，已實施99年，規定租賃期限不超過30年。如果承租人或出租人死亡，則租賃合約終止，租約不能繼承；將其用作金融機構的抵押品也很困難，因為期限太短，抵押品會出現貶值。 2、1999年《商業及工業房地產租賃法》規定租賃期間不超過50年，並且可以將租賃期限延長不超過50年。因此，租賃期限約為99年，該法具有產權性質；這些是租約規定的權利和義務，可以傳給繼承人；出租人可轉讓所有租賃權或者其中的一部分；租賃權可以作為抵押品，並透過抵押償還債務。 3、2019年物權法具有產權性質，與工商不動產租賃法類似，但租賃期限不超過30年，且可作為住宅使用，或其用作他活動。因此，建議修改《財產權法》，以延長租賃期限和出租。 建議制定條件預防「傀儡」問題 如果承租人是泰國人：1、應該能夠產生諸多益處，例如：長期用於農業、種植永久森林收集碳信用額、用作住宅、商業和小型工業；出租人、承租人可依投資規模彈性安排期限；當作為產權時，可以作為抵押品，以抵押方式償還債務；租賃權可以部分或全部授予繼承人。 如果擔心外國人通過借用泰國人來承租，以讓外國人能從事農業，那可以透過規定僅可用於住宅目的；但這將導致泰國租戶在用作長期農業用途和其他投資的利益受到損失。 2、用於為低收入者建設房屋，如果土地屬於相關機構、政府部門或私營部門所有，則可以簽訂30年以上的長期租賃合同，並且成為產權，可用作向金融機構抵押貸款和分期付款的抵押品，因為有足夠長的租賃時間，不會導致貶值。 進行徵稅，為低收入群體設立基金 如果承租人是外國人：1、限制出租面積，如不超過1萊土地；2、僅用於住宅用途，如果3年內未建房或居住，則按3%的最高稅率徵收土地稅，以防止投機行為；3、確定收費標準、登記租賃以及支付費用或繳稅年費率高於泰國人必須繳納的費率。 透過這些收入為低收入群體設立房屋公積金，例如：支持前3年0%利息的貸款或設立抵押擔保基金（Mortgage Insurance）或作為補貼，以供低收入群體直接購買住房。 「至於是否建議將租期延長至30年以上，以及最長租期是否為99年，仍有待觀察，在延長租賃期限的好處和壞處以及租賃期限的適當性方面，國會必須聽取各方的意見。」 建議考慮延長租期，這是一個長期的土地利用結構問題。既是為了泰國人的利益，也是為了合法支持外國人的居留；使其擁有長期租賃的渠道，而不是透過傀儡來非法獲得；並有助於創造誠實、透明以及將收入用來支持低收入群體的生活，或在其他領域發展國家，而不僅僅是解決商業部門的問題；但對上述法案的修訂，可能需要幾年的時間。 實施「二合一」措施，刺激經濟房地產 Property DNA Company Limited董事總經理素拉切表示，內閣會議決定讓內政部研究可行性，想辦法修改2項法律，以幫助刺激房地產市場，因為目前正在經歷嚴重的問題。認為這是一項間接經濟刺激措施，上述法律修改涉及以下2項內容： 1、依據2019年《權利財產法》對權利財產期限的認定進行審議及審查，規定產權期限不超過99年；與外國人擁有公寓單位權利相關的法律，從不超過49%到不超過75%。 2、關於延長2019年《權利財產法》第4條規定的權利財產期限，該權利財產期限不超過30年，改為將時間延長至99年；這意味著任何房地產出租都可以達到99年的期限，但基於權利的財產必須透過向官員提出申請來建立。 激勵投資者長期租賃 這應該能為想要投資房地產的外國人或投資者創造更多的激勵，因為他們可以確信土地是從土地所有者那裡長期租賃的，將對該土地擁有僅次於土地或房地產所有者的權利，並且可以憑藉房地產去申請貸款來開發項目，包括在非房地產的情況下申請長期租賃貸款，以用於投資。 外國人向金融機構申請貸款，無論何種形式，長期以來一直是個問題。因為泰國向外國人提供貸款的金融機構並不多；在泰國土地或房地產的租賃期限，以及具有權利的財產的期限可能長達99年，這可能與某些國家的土地或房地產租賃不同，其他國家允許出租50-90年，無需建立產權，如越南、柬埔寨和緬甸，外國人可以出租50年。 但經濟特區除外，如越南，可持續長達70年。在老撾，新投資法將經濟特區特許權期限從過去最長99年縮短為50年。而但有些國家可能只有30年，如印尼或新加坡，目前大片政府土地可能有60年，而政府部門、國營企業的大片地塊，受到更多投資者的青睞，如果建立產權，則可以租賃長達99年。 建議限制地段-售價高於泰國人 至於將外國人在公寓所有權中的比例從不超過49%提高到不超過75%的問題，可能並不是什麼新鮮事，因為在1999年頒布了《1999年公寓法》（第3版），該法修改了第19項的內容，即「任何由外國人和/或外國法人持有的公寓所有權超過第一款規定的比例的公寓（占該公寓所有公寓面積的百分之四十九），該公寓必須位於曼谷、直轄市或部級法規中指定的其他地方政府區域；公寓所在的土地以及可供所有共有人使用或共同利益的土地面積不超過5萊。 在1999年頒布的《公寓法》（第3版）中，對於允許外國人擁有公寓單元或公寓配額49%以上的期限問題，明確規定：「自本法施行之日起屆滿五年，第十九條之二款的規定應予廢止，然後按照1979年《公寓法》的規定實行。」關於外國人在曼谷擁有公寓擁有超過49%的股份，在1999-2004年期間，經過調查各種資訊和諮詢，在此期間「沒有」由外國人100%擁有的公寓項目。 如今，泰國公寓市場與1999-2004年有很大不同，外國人已成為公寓市場的重要買家群體。為了允許外國人擁有更多的公寓，但不能超過75%，可能需要有額外的規定或規定「不可以」在泰國所有地區購買，至少應該明確此前在1999年《公寓法》（第3版）中公布的形式，即僅限於曼谷、市轄區或其他指定的政府區域，或對外國人的銷售價格應高於對泰國人的售價。 限制外國業主的投票權 由於外國公寓業主在他們購買的公寓中居住天數較少，即使在超過49%配額的項目，應該規定在公寓項目會議上沒有投票權，以免出現對外國人過於有利的權利或規定。另一個最重要的問題是，在執行過程中應該有一個明確的時間框架，就像1999年那樣，當時需要外國購買力來刺激房地產市場，因為1997年爆發經濟危機。 限制地段、期限及價格範圍 SC
Asset執行長納塔蓬表示，政府正在嘗試採取措施，例如99年的長期租賃、增加外國配額以購買更多的公寓等。將分為3點，包括：「良好意圖」，因為我們會有更多的購買力，而不僅僅是談論房地產，因為如果外國人來國內創造就業機會並留在泰國，就會引起更多的投資發展，這對國家來說絕對是件好事。總體而言，因為房地產行業是一項價值超過1兆銖的業務，這會對其他業務產生持續的影響。 當意圖是好的，並且想要「好的結果」時，就會有投資者、有人來為泰國創造就業機會，並幫助刺激國家經濟，造福於民；但好不好取決於實行的「辦法」，現在各方都出來發表意見了，以尋找讓國家經濟更好的方法，但泰國人以後絕對不能買更貴的房子了，並且在每個住所也應該有充分的話語權。 「我認為，當有了好的意圖，再談論方法會更好，因為我們想要好的結果。因為這些措施可能存在地段限制、時間段限制、產品價格範圍限制。」納塔蓬表示。 另外，我們也要繼續思考如何讓更多的外國人進來投資，他們所繳納的稅金如何才能反過來幫助泰國人民。讓我們找到一種能夠產生更好結果的方法，至於反叛國運動，我是這樣認為的，我們是民主國家，可以自由發表意見。如果每項政策都有良好的意圖，那就讓我們共同努力，找到取得良好結果的方法。 |
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